一位四十五歲的室內設計師，自己接案，年收入大約一百五十萬，看中一間屋齡三十二年的老公寓，總價一千二百萬。她沒有薪轉，收入是業主匯款和現金混著收，報稅所得只申報了一部分。
她先去了開戶十幾年的公股A銀行。行員看完資料說，收入只能用報稅金額認定，加上屋齡偏高，成數大概六成。差的那兩百多萬，她手上的存款補不起來。
卡住她的，是這家銀行習慣做的客群。它的房貸大宗是公務員和大企業員工，薪資單一清二楚，審核流程也照這類人設計。接案收入進了它的系統，只認得報稅那一欄。
其實還有很多銀行，在處理自營業者的方式和A銀行不同。他們願意看近一年的存摺往來，把固定入帳的業主匯款算進收入，也接受用存款或其他不動產補充財力。利率可能高一點，收入認定卻更接近她的實際狀況。屋齡的問題也類似，對老公寓鑑價保守的銀行，跟常做都會區舊屋換屋的銀行，估出來的價格會有落差，成數跟著不同。
年齡是另一個變數。四十五歲，想貸三十年，等於要還到七十五歲。有些銀行對貸款到期時的年齡設了上限，年期一縮短，月付金跟著變重，負債比就可能過不了關。
這些內規不會寫在官網，還會隨著央行的房貸管制和銀行當季的放款額度改變。一般人想知道，只能一家一家送件去試。可是每送一次，銀行就會調閱聯徵，留下一筆查詢紀錄，短時間被多家查詢，下一家看到會先打個問號。
她後來來找我們好享貸諮詢，顧問先調出她的聯徵，看到一筆還剩十幾萬的信貸，建議先清掉，讓負債比降下來，再把她過去十二個月的存摺入帳整理成收入明細，連同報稅資料一起附上。物件的部分，我們從手上近期的案件判斷，有兩家銀行對這個區域的老公寓鑑價比較貼近市價。送件前，也先確認過這兩家能不能讓她貸滿三十年，免得核下來才發現每個月要繳的錢超出預算。資料最後只送了這兩家，聯徵上多了兩筆查詢紀錄。
能核到幾成，還是要看銀行當時的額度。差別在於她這次送出的，是兩家本來就在做這類客人的銀行。
如果你的收入也不是固定薪資，送件前先把近一年的存摺明細、最近兩年的報稅資料和房屋權狀影本準備好，帶著這些找我們談一次，再決定要送哪家銀行。
